L'immobilier a la cote dans le coeur des Français, mais acheter un bien locatif n'est pas à la portée de tous. Pour plus de simplicité et de diversification, des placements permettent d'investir dans l'immobilier pour des montants plus abordables : c'est la pierre papier. On peut même y souscrire via une assurance vie. De quoi s'agit-il ?
| L’investissement sur les supports en Unités de Compte supporte un risque de perte en capital puisque leur valeur est sujette à fluctuation à la hausse comme à la baisse dépendant notamment de l’évolution des marchés financiers. L’assureur s’engage sur le nombre d’Unités de Compte et non sur leur valeur qu’il ne garantit pas. |
L’immobilier s’envole. La publication des derniers indices de prix des logements anciens confirme cette tendance. Au troisième trimestre 2019, les prix moyens des logements ont progressé de 3,2 % sur un an en France métropolitaine, et de 6,1 % à Paris, où les prix moyens dépassent désormais 10 000 euros le mètre carré. Sur dix ans, les écarts sont encore plus contrastés. De septembre 2009 à septembre 2019, les prix des appartements ont grimpé de 11 % en province et dans la grande couronne de l’agglomération parisienne, mais de 36 % dans les départements limitrophes de la capitale (petite couronne) et de 64 % à Paris, selon les indices Insee-Notaires.
Acheter un logement locatif n’est pas à la portée de tout le monde, mais des placements collectifs permettent d’investir dans l’immobilier à partir de quelques dizaines d’euros. Le principe de la pierre papier consistes à acheter des petites parts d’un patrimoine important, mutualisé entre des centaines ou milliers d’épargnants, diversifié dans des biens immobiliers qu’on ne pourrait pas acheter seul. Ces placements investissent en partie sur le marché des logements, mais aussi dans l’immobilier de bureaux et commerces, des marchés moins spéculatifs en terme de plus-values, mais généralement avec une meilleure rentabilité locative.
Il existe quatre principales catégories de placements immobiliers en pierre papier : les SCPI (sociétés civiles de placements immobilier), les OPCI (organismes de placement collectif immobiliers), les SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse) et les SCI (sociétés civiles immobilières). Chacune de ces catégories de placements a ses spécificités et utilités.
Les SCPI connaissent un succès croissant. Après un record de 6,2 milliards d’euros de souscriptions en 2017 elles on atteint déjà 5 milliards de versements sur les neuf premiers mois de 2019, soit autant que pour toute l’année 2018. Ces placements en immobilier sont appréciés pour la régularité de leurs revenus. A fin juin 2019, les dividendes distribués par les SCPI avaient représenté en moyenne 4,5 % sur un an, tandis qu’elles avaient connu une revalorisation de 1,5 % de leur valeur de part. Au total, leur performance atteignait donc 6 % en moyenne sur un an à fin juin 2019.
Les SCPI sont les placements les plus directement représentatifs du marché immobilier. Il s’agit de sortes d’indivisions de souscripteurs détenant en commun un patrimoine de biens diversifiés. Les SCPI disponibles dans les contrats d’assurance vie sont généralement spécialisées dans l’immobilier de bureau et les commerces.
Avec leurs distributions régulières de dividendes, les SCPI sont des placements de long terme appropriés pour se constituer des revenus complémentaires. Compte tenu de l’écart entre prix de souscription et prix de revente (ou « valeur de retrait ») incluant les frais d’entrée, il est néanmoins recommandé d’investir en SCPI avec un horizon d’au moins huit à dix ans.
Les actifs des SCPI ont triplé en dix ans
Créés il y a une dizaine d’années, les OPCI sont plus souples que les SCPI. A court terme, ils sont un peu plus fluctuants, car leur valorisation est plus fréquente que celle des SCPI. Du fait de valorisations plus fréquentes, l’évolution des placements en OPCI varie plus que celle des SCPI, mais à long terme, leurs performances sont proches. Depuis la création de l’indice des OPCI par l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), en juin 2008, leur revalorisation moyenne a atteint 33 %, et leur performance globale, en tenant compte des dividendes, a été de 73 %, soit une rentabilité annuelle moyenne autour de 5 % par an.
Les OPCI sont des placements hybrides dont le portefeuille est composé pour environ 60 % d’investissements dans des biens immobiliers en direct, comme les SCPI, et 40 % dans des actifs plus liquides comme des actions de sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse, mais aussi des disponibilités pour faire face plus facilement aux entrées et sorties des investisseurs.
Plus souples que les SCPI, notamment en terme de frais de souscription, les OPCI sont un bon compromis pour les épargnants souhaitant diversifier une partie de leurs placements dans un portefeuille de biens immobiliers, surtout quand ils ne sont pas certains de pouvoir s’engager sur une durée de détention suffisante pour amortir les frais d’entrée spécifiques aux SCPI.
Les SIIC sont des sociétés foncières cotées en Bourse. Les SIIC gèrent activement des patrimoines immobiliers diversifiés, allant des bureaux aux centres commerciaux en passant par les logements, voire l’hôtellerie ou les maisons de retraite et cliniques, selon leurs spécialités. A la différence des OPCI et des SCPI, ces entreprises ne se comportent pas strictement comme des fonds d’investissement. Les SIIC ne se contentent pas de placer l’argent des souscripteurs, elles gèrent leur capital pour leurs actionnaires en recourant à des emprunts pour optimiser leur rentabilité, ce qui est aussi plus risqué quand elles traversent un phase de hausse des taux d’intérêt.
Les SIIC bénéficient d’un statut fiscal particulier, avec l’exonération de l’impôt sur les bénéfices, en contrepartie d’un engagement à distribuer à leurs actionnaires 85 % des bénéfices de leurs activités locatives, et 70 % des plus-values réalisées sur la revente de leurs immeubles. Résultat, leurs dividendes sont plus élevés que ceux de bien d’autres secteurs, avec un rendement moyen de 5,5 % à fin novembre 2019.
Plus fluctuantes que la plupart des placements immobiliers, en raison de leur cotation sur les marchés financiers, les actions de SIIC ont une rentabilité à long terme un peu meilleure que les SCPI et OPCI à long terme. Les SIIC s’achètent comme des actions, mais pour simplifier la gestion de ces placements, les souscripteurs d’assurance vie ont accès à des fonds d’investissements spécialisés dans le secteur de l’immobilier et des SIIC.
Appréciées des assureurs pour leur très grande flexibilité de gestion, les SCI ne sont pas des placements réglementés comme les SCPI ou OPCI. Les SCI proposées en placements dans les contrats en unités de compte sont des sociétés civiles immobilières bien différentes de celles que peuvent constituer certains particuliers pour gérer leur patrimoine familial. Dans le cas des SCI en UC, il s’agit de véhicules d’investissement très diversifiés.
Les SCI proposées dans l’assurance vie sont des véhicules d’investissement très souples et largement diversifiés, dont les actifs peuvent être répartis dans des biens immobiliers en direct, mais aussi dans des parts de SCPI, des OPCI, voire d’autres SCI.
Compromis entre les placements immobiliers en SCPI, OPCI ou SIIC, les SCI sont des placements hybrides dédiés à l’immobilier « généraliste ». En revanche, leurs frais et performances sont moins faciles à comparer que ceux d’autres placements.
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