Investir en SCPI via l’assurance vie ou le PER : avantages et stratégies fiscales

Pourquoi et comment investir en SCPI via une assurance vie ou un PER ?

Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) via un contrat d’assurance vie ou un Plan d'Épargne Retraite (PER) est une option de plus en plus populaire pour les épargnants souhaitant diversifier leur portefeuille tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Contrairement à un investissement direct en SCPI, qui permet des acquisitions en pleine propriété, en nue-propriété, ou à crédit, l’investissement via une assurance vie ou un PER est uniquement possible en pleine propriété sans crédit.

L’assurance vie et le PER permettent d’intégrer les SCPI au sein de produits d’épargne avantageux fiscalement, offrant des solutions adaptées aux objectifs de long terme, comme la préparation de la retraite ou la transmission de patrimoine. Voici un aperçu des spécificités de chaque placement.

SCPI en Assurance Vie

Avantages de l'investissement en SCPI via une Assurance Vie

Investir en SCPI via une assurance vie présente de nombreux avantages, notamment :

• Une bonne liquidité : les SCPI peuvent être plus facilement revendues que lors d’une détention en direct, l’assureur assurant la liquidité de l’opération

• Une fiscalité allégée sur les retraits : les retraits (ou rachats) d’une assurance vie bénéficient d’une fiscalité favorable. Lorsque le contrat a moins de 8 ans, les gains sont taxés à hauteur de 30% maximum (prélèvements sociaux compris). Et après 8 ans, un abattement annuel sur les gains (4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple marié ou pacsé) s’applique.

• Une fiscalité avantageuse pour transmettre : Les bénéficiaires d’un contrat d’assurance vie profitent d’une fiscalité très favorable. Lorsque les versements ont été réalisés avant 70 ans, chacun d’eux bénéficient d’un abattement de 152 500 €. Au-delà, un taux forfaitaire de 20% puis de 31,25% (au-delà de 852 500 €) est retenu. Pour des versements réalisés après 70 ans, seuls les versements qui dépassent 30 500 € sont taxés, selon le barème des droits de succession.

Inconvénients de l'investissement en SCPI via une Assurance Vie

Cependant, il existe également quelques inconvénients à prendre en compte :

• Frais additionnels : Les frais de gestion de l’assurance vie s’ajoutent aux frais de gestion de la SCPI, ce qui peut réduire les rendements globaux. En outre, tous les assureurs ne reversent pas systématiquement 100 % des revenus générés par la SCPI.

• Limitation sur le montant investi : De nombreux contrats d’assurance vie imposent une limite sur le montant pouvant être investi en SCPI, ce qui peut restreindre les épargnants souhaitant allouer une part importante de leur capital à ce type d’actif.

• Un seul mode de détention possible : l’achat en démembrement ou l’acquisition à crédit n’est pas possible au sein d’un contrat d’assurance vie. Seule une acquisition comptant en pleine propriété est permise.

SCPI dans un PER

Avantages de l'investissement en SCPI via un PER

Le PER est un produit d’épargne retraite qui offre un cadre fiscal particulièrement attractif pour les épargnants à la recherche d’une optimisation fiscale :

• Déduction fiscale des versements : Les versements effectués sur un PER sont déductibles du revenu imposable, dans la limite des plafonds légaux. Cela permet de réduire l’imposition actuelle, un atout pour les contribuables fortement taxés.

• Préparation de la retraite : Les SCPI en PER permettent de se constituer un capital pour la retraite avec des revenus potentiellement réguliers, tout en bénéficiant de la performance des marchés immobiliers.

• Exonération d’IFI : Comme pour l’assurance vie, les SCPI détenues dans un PER ne sont pas intégrées à l’assiette de calcul de l’IFI (tant que le contrat est considéré comme non rachetable), offrant une optimisation pour les contribuables soumis à cet impôt.

Inconvénients de l'investissement en SCPI via un PER

Les inconvénients à considérer incluent :

• Blocage des fonds jusqu’à la retraite : Contrairement à l’assurance vie, le capital investi dans un PER est bloqué jusqu’à la retraite, sauf en cas de déblocage anticipé pour achat de la résidence principale ou certains cas exceptionnels.

• Limitation sur le montant investi : Comme en assurance vie de nombreux PER imposent une limite sur le montant pouvant être investi en SCPI, ce qui peut restreindre les épargnants souhaitant allouer une part importante de leur capital à ce type d’actif.

• Un seul mode de détention possible : là-aussi l’achat en démembrement ou l’acquisition à crédit n’est pas possible au sein d’un PER. Seule une acquisition comptant en pleine propriété est permise.

Fiscalité des SCPI dans un PER au Retrait

Lors de la sortie du PER, deux options fiscales s’offrent aux épargnants :

• Sortie en capital : Les versements sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu, tandis que les gains sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30%.

• Sortie en rente viagère : La rente est soumise au barème de l’impôt sur le revenu, les prélèvements s’appliquent sur une partie de la rente avec une partie exonérée en fonction de l’âge de l’assuré.

Fiscalité des SCPI dans un PER au Décès

La fiscalité est identique à l’assurance vie à une différence près : c’est l’âge au moment du décès et non l’âge au moment des versements qui va conditionner l’application de la fiscalité avant ou après 70 ans. A noter toutefois qu’à l’inverse de l’assurance vie, après 70 ans les gains ne sont pas exonérés. En revanche, les prélèvements sociaux eux ne s’appliquent pas au décès sur un PER.

Comment l'assureur traite les SCPI dans son contrat ?

Les SCPI intégrées dans un contrat d’assurance vie ou un PER sont soumises aux règles spécifiques établies par l’assureur, qui peut appliquer des conditions particulières sur divers aspects.

Délai de Jouissance

Lorsqu’une SCPI est achetée via un contrat d’assurance vie, elle est souvent soumise à un délai de jouissance. Ce délai, qui varie généralement entre 3 et 6 mois, représente la période avant que l’épargnant ne commence à percevoir des revenus locatifs de la SCPI. Ce délai est parfois plus court ou plus long pour les SCPI en assurance vie que pour un achat direct, car il dépend de la politique de l’assureur.

Pourcentage de Loyers Reversés

Les assureurs peuvent retenir un pourcentage des loyers générés par les SCPI pour couvrir leurs frais de gestion. Le pourcentage des loyers effectivement reversés aux épargnants peut varier en fonction du contrat et de l’assureur, impactant ainsi le rendement global des SCPI détenues en assurance vie ou PER. Il est important de bien vérifier les conditions de reversement des loyers avant de souscrire.

Prix d'Achat

Les assureurs achètent les parts de SCPI pour le compte de leurs clients et appliquent souvent une décote sur les frais d’acquisition. Le prix auquel les parts sont acquises dans le cadre d’un contrat d’assurance vie ou de PER peut alors être légèrement plus avantageux.

Prix de Vente

En cas de vente de parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, le prix de revente peut également être encadré par l’assureur. Il est donc essentiel de consulter les conditions spécifiques de vente auprès de l’assureur pour éviter toute surprise.

Conclusion

Investir en SCPI via un contrat d’assurance vie ou un PER permet de bénéficier des avantages de ces véhicules fiscaux, d’une meilleure liquidité, tout en accédant aux performances des SCPI. Que ce soit pour optimiser la fiscalité actuelle ou pour préparer sa retraite, ces options offrent des solutions adaptées aux investisseurs patrimoniaux. Toutefois, chaque choix présente ses propres contraintes, qu’il s’agisse des frais, de la fiscalité ou des conditions imposées par l’assureur. Pour faire le bon choix et structurer un portefeuille adapté à vos objectifs financiers, n’hésitez pas à consulter nos conseillers experts.

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