Une récente étude dresse les contours du marché français de la « pierre papier », accessible notamment dans les contrats d’assurance vie.
Diaporama des SCPI, OPCI et SCI
Publié le 10 janvier 2023 | Article
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La « pierre papier » n’a plus de secret. L’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) a publié le 8 novembre 2022, en collaboration avec le cabinet d’audit EY, une enquête très complète sur les fonds d’investissement immobilier non cotés. On découvre qu’il en existe près de 900 en France, gérés par 140 sociétés de gestion de portefeuille (SGP).
Ces SGP achètent de l’immobilier, à 75 % d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts…), qu’elles mettent en location. Elles reversent les loyers (diminués des frais de gestion) aux investissements au prorata des parts qu’ils détiennent dans le fonds. Quelque 4 millions de Français possèdent ainsi des parts dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) ou des sociétés civiles immobilières (SCI) éligibles aux unités de compte de l’assurance vie.
Deuxième marché européen
Avec 281 milliards d’euros de capitalisation, la France se situe au deuxième rang du marché européen des fonds immobiliers non cotés, derrière l’Allemagne (317 milliards d’euros), mais largement devant les Pays-Bas (137 milliards), le Luxembourg (111 milliards), l’Italie (72 milliards d’euros) ou encore la Suisse (45 milliards). Ces fonds représentent 78 millions de mètres carrés, investis à 29 % dans des bureaux, à 26 % dans des commerces et centres commerciaux, à 20 % dans des entrepôts et plateformes logistiques, à 9 % dans des cliniques et maisons de retraite, à 8 % dans des hôtels et centres de loisirs et à 6 % seulement dans l’habitation.
La prédominance des bureaux a tendance à s’effriter. Alors qu’ils représentaient 67 % des investissements des SCPI en 2017, leur part est tombée à 58 % en 2021. Les mètres carrés investis dans des bureaux par des fonds immobiliers ont certes progressé de 21 % entre 2018 et 2021, mais, dans le même temps, ceux des entrepôts et locaux d’activité ont bondi de 34 %, de 54 % pour les immeubles d’habitation et même de 69 % dans les établissements de santé !
Plus de la moitié des actifs en région
Au final, la part des actifs résidentiels et de santé a doublé entre 2018 et 2021, passant de 5 % à 10 % de la valeur du parc immobilier des fonds non cotés pour les logements et de 4 % à 9 % pour les cliniques et Ehpad. La généralisation du télétravail, accélérée par le Covid, est, il est vrai, passée par là. Les entreprises en profitent pour réduire leurs surfaces de bureaux.
Autre idée reçue battue en brèche par l’étude Aspim / EY : plus de la moitié (54 %) du parc immobilier des fonds non cotés est situé en région. Un peu plus du tiers (34 %) des actifs immobiliers détenus par les SGP est localisé en Île-de-France (dont 9 % à Paris) et 12 % dans un autre pays européen. Une européanisation qui tend à se développer : 34 % des investissements des SCPI ont été réalisés en Europe en 2021, contre 31 % en 2018 et à peine 15 % en 2015.
