Coronavirus : quel impact en 2020 sur la performance des supports immobiliers ?

L’un des grands atouts de l’assurance vie est de donner l’accès à de multiples supports d’investissement. Le plus connu est le fonds en euros. Peu rémunérateur en raison de taux d’intérêt durablement très bas, il offre l’énorme avantage de garantir le capital placé. D’autres supports, appelés unités de compte, permettent d’envisager une performance bien supérieure. En contrepartie l’épargne n’est pas garantie. Votre investissement peut alors perdre de la valeur.

Parmi les supports en unités de compte, l’immobilier est apprécié des épargnants qui y ont consacré plus de huit milliards d’euros de versements en 2019. Dans un contrat d’assurance vie c’est principalement via des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) que vous accédez à la pierre. D’autres types de supports se développent toutefois comme les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) et les SCI (sociétés civiles immobilières). Communément appelés pierre-papier, ces supports d’investissement misent sur un double moteur de performance : d’une part des loyers encaissés qui génèrent un revenu régulier et d’autre part une revalorisation des actifs immobiliers en portefeuille. Mais à quoi faut-il s’attendre en cette année 2020 alors que l’économie françaises a été mise à mal par la crise liée au coronavirus ?

Le prix des actifs immobiliers pourrait baisser

Avec des taux d’occupation des immeubles orientés à la baisse en raison du faible niveau d’activité au deuxième trimestre 2020 et des locataires désormais en position plus favorable pour renégocier leurs loyers, un tassement voire une correction de la valeur des actifs immobiliers doit être envisagée. Certains secteurs comme la santé voire l’immobilier résidentiel devraient toutefois mieux s’en sortir que l’immobilier de bureaux et de commerces.

Mais vigilance car si les actifs cotés comme les foncières (Unibail Rodamco Westfield, Klépierre…) ajustent quotidiennement leur prix, ce n’est pas le cas de tout l’immobilier-papier. Les immeubles d’un OPCI sont évalués au mieux tous les trimestres. Et pour les SCPI, qui représentent l’essentiel du marché, l’actualisation de la valeur des biens est réalisée tous les ans seulement. Dit autrement, la potentielle baisse des prix n’a pas encore été intégrée aux valorisations de nombreux supports immobiliers.

Rappelons que lors de la terrible crise financière de 2008, la variation du prix moyen de la part (VPM) des SCPI avait baissé de façon sensible (- 5,38 %). Rien ne dit qu’une telle situation se reproduise, mais la vigilance doit être au rendez-vous. Et comme dans tous chocs, les supports immobiliers composés d’actifs bien placés et recherchés seront les plus résistants à une éventuelle dépréciation des prix.

Le rendement moyen des SCPI devrait tenir

Les supports pierre-papier disposent dans leur grande majorité d’un patrimoine très diversifié, tant géographiquement que sectoriellement, permettant d’augmenter la mutualisation du risque locatif. Par exemple la société de gestion Perial qui gère trois SCPI dont PFO2, référencée dans le contrat Darjeeling, compte pas moins de 1.100 locataires à travers l’Europe (France, Allemagne, Italie…).  Si certains locataires pourraient rencontrer des difficultés, on peut espérer que nombre d’entre eux seront en mesure de faire face à leurs échéances.

Les SCPI les mieux gérées disposent en outre de réserves financières, appelées report à nouveau (RAN). Cette réserve pourrait être utilisée pour combler des impayés de loyers afin de maintenir un rendement très compétitif.

Au final, pour l’année 2020 le rendement moyen des SCPI ne devrait pas s’effondrer. Certains observateurs du marché avancent un niveau moyen de l’ordre de 4 % (contre 4,40 % en 2019). Une estimation qui, si elle se confirmait, donnerait satisfaction a de nombreux épargnants.

Retrouvez ci-dessous les 18 supports immobiliers (13 SCPI, 3 SCI et 2 OPCI) disponibles au sein du contrat Darjeeling.

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