SCPI : une nouvelle classification

La classification des fonds immobiliers non cotés évolue. Dans un communiqué diffusé le 20 novembre 2024, l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) a annoncé que la segmentation de la « pierre papier » changeait.

Ces nouveautés, qui concernent les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), mais aussi les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) « grand public » (accessibles aux particuliers), entrent en vigueur le 31 décembre 2024.

Afin de rendre le marché plus lisible, les sociétés de gestion, membres de l’Aspim, avait déjà mis en place en 2021 une classification des SCPI et des OPCI grand public en sept segments correspondant à la typologie de l’actif principal du fonds.

C’est ainsi que sont apparues les SCPI « bureaux », les SCPI « commerces », les SCPI « résidentiel » (logements d’habitation), les SCPI « logistique et locaux d’activités » (dont les locaux industriels), les SCPI « hôtels, tourisme et loisirs » (dont l’hôtellerie de plein-air), les SCPI « santé et éducation » (dont les Ehpad, les centres de santé, les écoles et les crèches) et, enfin, les SCPI « alternatifs » qui regroupent les actifs immobiliers restant, comme les infrastructures.

Un oubli réparé

Problème : cette segmentation a oublié les SCPI dites « diversifiées », car investies dans plusieurs types de biens immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels...) à la fois. Or, ce segment a particulièrement le vent en poupe en ce moment, au point d’avoir représenté 82% de la collecte nette des SCPI au 3ème trimestre 2024 ! La nouvelle classification comble cette omission.

Pour être qualifiée de « diversifiée », la SCPI devra remplir deux critères : être investie dans au moins trois typologies d’actifs différents (parmi les sept segments sus-cités) et qu’aucun de ces types d’actifs n’excède 50% de la valeur totale du patrimoine immobilier détenu par le fonds. En cas de dépassement ponctuel (dans la limite de 60%) par une classe d’actif, un délai de remédiation d’un an pourra être accordé à la société de gestion. « Si, passé ce délai, les ajustements nécessaires dans la composition du patrimoine n'ont pas été effectués, la catégorie du fonds sera modifiée pour refléter sa composition réelle », prévient l’Aspim.

L’Aspim prend la main

Autre changement : la stratégie immobilière de la SCPI - et ce, quel que soit son segment (y compris la catégorie « diversifiée ») - est définie, chaque année, sur la base de la composition du patrimoine du fonds au 31 décembre. Cette composition devra être communiquée à l’Aspim par la société de gestion via une grille déclarative édictée par l’association. En d’autres termes, ce ne sera plus la société de gestion, mais l’Aspim qui décidera de la catégorie de la SCPI.

La composition se basera sur la valeur vénale du patrimoine immobilier pour les fonds créés il y a plus de trois ans. Pour ceux lancés il y a moins de trois ans, elle devra correspondre aux objectifs d’investissement décrits dans la documentation commerciale du fonds.

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